Is een mondelinge koop van een woning rechtsgeldig?

BLOG van Hypodomus Makelaars EIndhoven 

Wij vertellen je alles over de snel ontwikkelende huizenmarkt. Bekijk ons overzicht en laat je verrassen door onze informatieve blogberichten. Hierdoor mis je niets over de woningmarkt en ben je als eerste op de hoogte van relevant nieuws. Hieronder lees je ons blog.


 

 

Is een mondelinge koop van een woning rechtsgeldig?

Wanneer is een koopovereenkomst bindend?

In het algemeen is een mondelinge overeenkomst koop ook een feitelijke overeenkomst koop, maar bij het kopen en verkopen van een woning gelden afwijkende regels. Gelukkig maar, want als één van de partijen, de koper of de verkoper zijn toezegging niet nakomt, is het vaak lastig om aan te tonen dat er afspraken gemaakt zijn. Daarnaast is het belang van de verkoop van een woning dermate hoog, dat zorgvuldigheid belangrijk is. Een woning kan dus niet formeel verkocht worden middels een belletje, whatsapp of mailtje. Een door alle partijen ondertekende koopovereenkomst is alleen rechtsgeldig.

Wanneer is een koopovereenkomst bindend?

In het geval van de koop van een woning moet de overeenkomst eerst schriftelijk worden vastgelegd, het schriftelijkheidsvereiste. Zolang dit niet gebeurt, zijn mondelinge toezeggingen niet rechtsgeldig en kunnen zowel koper als verkoper hier geen rechten aan ontlenen. Overigens kon je tot het jaar 2003 wél mondeling een koopovereenkomst aangaan. Deze wet is sinds 2003 gewijzigd (Burgerlijk Wetboek 7, artikel 2).

Schriftelijkheidsvereiste ook voor de verkoper

Door rechterlijke uitspraken ontstond verwarring over de toepassing van de schriftelijkheidsvereiste. De ene rechter gaf aan dat de mondelinge toezegging van de verkoper voldoende was, terwijl een andere rechter juist aangaf dat de verkoper ook een handtekening moest hebben gezet. Uiteindelijk heeft de Hoge Raad weer duidelijkheid verschaft in een uitspraak in december 2011. In de betreffende zaak was er mondeling overeenstemming bereikt over de koop van een woonhuis. Ondanks de bereikte overeenstemming, weigerde de verkoper om de overeenkomst te tekenen en het huis te verkopen. De rechtbank heeft de verkoper in het gelijk gesteld. Om eindelijk duidelijkheid te verschaffen is de uitspraak ook nog voorgelegd aan de Hoge Raad, die tot hetzelfde oordeel kwam.

Het opstellen van een koopovereenkomst

Wanneer koper en verkoper het eens zijn over de prijs en leveringsdatum, stelt normaal gesproken de verkopend makelaar een koopovereenkomst op. In deze koopovereenkomst staan alle belangrijke afspraken waaronder ook de ontbindende voorwaarden. Na het ondertekenen van de koopovereenkomst is de verkoop van de woning definitief. Wel geldt er een wettelijke bedenktijd en zijn de ontbindende voorwaarden van kracht.

Wettelijke bedenktijd: drie dagen

De bedenktijd van drie dagen is wettelijk vastgelegd. De verkoper mag niet afspreken dat er geen bedenktijd is. Deze wettelijke bedenktijd geldt alleen voor de koper. De drie dagen gaan in op het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben en hier een kopie van ontvangen. De drie dagen dienen minimaal twee werkdagen te bevatten. Wil je als verkoper ook een bedenktijd? Dan moet de koper hiermee instemmen. Deze afspraak moet in de koopovereenkomst worden opgenomen.

Dit gebeurt er tijdens de wettelijke bedenktijd

Een woning kopen kan soms vanuit impulsiviteit gebeuren. Iemand doet een bod op de woning zonder hier goed over na te denken. Het kan ook dat de koper al snel een leukere of goedkopere woning tegenkomt, terwijl deze al een bod heeft gedaan. Om de consument te beschermen is de wettelijke bedenktijd in het leven geroepen. Deze bedenktijd geldt alleen voor consumenten en niet voor bedrijven. Bedenkt de koper zich binnen deze bedenktermijn? Dan kan en mag hij de koopovereenkomst nietig verklaren. Dit kan zonder opgaaf van reden. De bedenktijd is zowel voor koper als verkoper een spannende periode: is de koopovereenkomst straks definitief of gaat deze niet door?

Ontbindende voorwaarden (koopcontract)

Een van de belangrijkste ontbindende voorwaarde is de afspraak voorbehoud financiering hypotheek. De koop gaat niet door wanneer het de koper niet lukt om de hypotheek rond te krijgen. In de koopovereenkomst staat om welk hypotheekbedrag het gaat. Ook moet er een datum instaan: tot wanneer heeft de koper de tijd om de hypotheek rond te krijgen? De koop kan ook niet doorgaan wanneer er geen hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is. Dit is voor veel kopers toch wel belangrijk en mag als ontbindende voorwaarden worden opgenomen. Andere ontbindende voorwaarden zijn:

Voorbehoud wijziging woning

Voorbehoud gebreken

Voorbehoud huisvestingsvergunning

Voorbehoud bouwtechnische keuring

Moet de koper eerst nog zijn eigen woning verkopen, dan mag dit als ontbindende voorwaarden worden opgenomen. Niet alle verkopers zijn hier even blij mee en hoeven hier ook niet mee akkoord te gaan. Dit geldt ook voor andere ontbindende voorwaarden: koper en verkoper moeten het hier beiden mee eens zijn. Het maken van afspraken hoort bij de onderhandeling.

Verkocht onder voorbehoud

Zodra de koopovereenkomst is getekend door verkoper en koper én de bedenktijd van de koper is verstreken veranderd Hypodomus makelaars de status van de woning naar ‘verkocht onder voorbehoud’.

De uitzonderingen op de regel

Wat als koper en/ of verkoper geen particulier zijn maar professional. Onderstaand schema geeft duidelijkheid over de verschillende situaties die zich kunnen voordoen als één of beide partijen bij de koopovereenkomst geen particulier zijn maar professional.

Particuliere verkoper, particuliere koper

Deze situatie is duidelijk. Als zowel verkoper als koper particulier zijn, dan kunnen beide partijen zich nog terugtrekken nadat er mondelinge overeenstemming is bereikt. Geen van beide partijen kan worden gedwongen om een schriftelijke koopovereenkomst te ondertekenen.

Professionele verkoper, particuliere koper

Het is ook duidelijk dat een particuliere koper zich terugtrekken nadat er een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen, de professionele verkoper mag dat niet. Als de professionele verkoper de overeenkomst niet wil ondertekenen, dan kan hij worden gedwongen om schadevergoeding te betalen en om de koopovereenkomst alsnog te tekenen.

Professionele verkoper, professionele koper

Ook deze situatie is glashelder. Er is een mondelinge afspraak tussen een professionele verkoper en een professionele koper rechtsgeldig. Beide partijen mogen zich na het mondelinge akkoord niet meer terugtrekken. En beide partijen kunnen worden gedwongen tot nakoming van de overeenkomst.

Particuliere verkoper, professionele koper

De professionele koper kan geen beroep doen op artikel 7.2. De mondelinge overeenkomst tussen een particuliere verkoper en een professionele koper is rechtsgeldig. Beide partijen mogen zich na het bereiken van een mondeling akkoord niet meer terugtrekken. En beide partijen kunnen worden gedwongen tot nakoming van de overeenkomst. Wanneer moet de verkoper desondanks een schadevergoeding betalen in verband met het afbreken van onderhandelingen?

Heb ik recht op schadevergoeding als de verkoper de onderhandelingen met mij afbreekt en met een andere kandidaat gaat onderhandelen?

Over deze vraag kunnen wij kort zijn. Het antwoord is "nee". Als een verkoper of een verkopend makelaar het idee heeft dat de onderhandelingen met een andere partij meer perspectief bieden, dan mogen de onderhandelingen worden beëindigd.

Heb je nog vragen na het lezen van deze blog? We nemen graag contact met je op om een en ander toe te lichten!

Geschreven door Hypodomus op

NEEM CONTACT MET ONS OP.

Heb je vragen of wil je informatie? Vul het contactformulier in. Wij reageren snel.